早就计划着想通过银行按揭买套房子的卢女士近日向记者诉苦，在向银行贷款买房时必须买银行指定保险公司的保险，而且保费必须一次缴清，更让她搞不懂的是，在保险条款中注明，泥石流、山体滑坡等风险列入承保责任范围，而风险最大、对房屋伤害最厉害的地震却被排除在承保责任之外，“自己无法选择保险公司，承保责任也不实用，这种保险我真不想买。” 

　　记者采访了在房地产法律事务方面颇有名声的北京中伦金通律师事务所。该所律师闵敏认为，目前在个人抵押贷款房屋保险方面主要存在一次性缴清保费、必须购买银行指定的保险公司的保险等争议。 


　　销售保险捆绑式 

　　像卢女士这样对贷款时必须购买房屋保险不满的消费者大有人在。去年北京、上海两地工商管理部门针对垄断行业的专项整顿活动中，市民反映最大的就是银行强行要求贷款购房者购买保险。 

　　对此，中国银行个人金融部的一位人士称，个人抵押贷款房屋保险是根据中国人民银行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》规定的。对此，闵敏律师指出，《个人住房贷款管理办法》与在其后国家颁布的《保险法》明确的投保自愿原则存在相悖之处。商业银行与保险公司内部对此也有不同的意见。北京市住房资金管理中心的有关文件称，“房屋保险可以由借款人自愿购买”。央行在一份函件中也指出，房屋保险理赔范围小、费率高等问题在一定程度上挫伤了借款人贷款买房的积极性。中行的这位人士称，央行有关部门正就此事和保监会协商，并研究对《个人住房贷款管理办法》有关条款的修改办法。 

　　缴纳保费一次性 

　　记者发现，几乎所有的财产险公司在个人抵押贷款房屋保险条款中规定，投保人必须一次性缴清全部保费。虽然此类保费一般不超过万元，但违反常规的一次性收取仍然引起了广泛的不满。 

　　保险公司对此的解释是，如果逐年收取保费，不但要投入大量的人力物力，而且要承担相当大的风险。闵律师称，购房者在向银行贷款时，一般只需借贷房款的70％至90％，但一般都要按整个房产的价值投保。随着时间的推移，借款人欠的钱越来越少，银行的风险也越来越小，借款人为银行承担的风险为什么不能逐渐减少呢？首都经贸大学的朱俊生认为，保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题的关键。 

　　不过这种情况目前已有松动。太平洋保险公司北京分公司在收取保费时引入了保费现值的概念，通过一个换算现值系数将保户担心一次付费方式可能产生的利息损失从保户应缴的保费中扣除。 

　　保险责任一刀切 

　　记者发现，人保、平安、太平洋保险、华泰保险等房屋保险条款中，无一例外地在保险责任范围中列举了除地震风险之外的十多种风险，而据太平洋保险北京分公司的有关资料表明，自2000年以来，该公司赔付的多是水管爆裂等不影响借款人还款能力的小问题。而借款人预付的保费，却是针对可能影响其还款能力的大问题的。 

　　首都经济大学金融保险系副主任庹国柱教授指出，国内保险公司没有承保地震责任与我国保险公司对地震规律的把握能力不足，以及精算技术不够有关系。但他同时表示，在西方发达国家，投保人可就保险条款所举的风险自行选择，也就是说保险可以挑着买，而我国的投保人必须对所有风险照单全收，没有任何选择的余地，严格地讲，这是一种捆绑式销售，属垄断行为。而且，保险公司在服务条款中应更多地根据实际情况来确定更合理的保险费率，尽可能地从借款人的角度出发，减少其多余的支出和不必要的负担。应对不同的地区，不同的人，收取不同的保费，而不是“一刀切”。 

　　选择保险受限制 

　　个人按揭买房时向银行指定的保险公司购买有关保单已成为目前房贷保险市场不成文的规矩。 

　　对此，北京华诚律师事务所王国君律师称：“如果说银行将其和借款人签订的保险合同变成格式合同的行为不构成垄断，那么，指定保险公司则具有明显的垄断色彩。投保人完全有权利自己选择保险公司，银行这样做，既不合法，也不合理，更不公平。” 

　　贷款银行先受益 

　　几乎所有财产险公司在个人抵押贷款房屋保险条款中均规定，发生赔偿时银行为第一受益人。银行方面称此举是为了规避风险。对此保险界专家和法律界人士均有不同意见。 

　　首都经贸大学朱俊生认为，据最高人民法院关于适用《担保法》的司法解释，如果发生保险事故，抵押的住房灭失或是毁损，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样，银行既可以规避风险，也能让购房者在感情上接受，完全没有要求作为合同的第一受益人。王国君律师称，银行可通过其他更有效、更科学的措施来规避贷款风险，如防范开发商履约风险、加强对借款人的信用调查等，改变目前以保险为主的防范路线，而实行以抵押为基础，以保证保险为补充的路子，这才是真正兼顾到了银行和贷款人双方的利益。 

　　据了解，上海已经于去年11月份施行了新的个人抵押住房综合保险新方案，对保证责任、保费计算、保险期限和理赔方式等方面有重大改进，以保障购房人的利益。