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——光谷片区：竞争日趋激烈，品牌决定胜局
经测算，10月份的“武汉典型住宅价格指数”为3312点，较上月上涨274点。其中，持平的为绿景苑、福星惠誉·金色华府、耀江·丽景湾；上涨的有5家:为南国·风华天城、保利花园、金地·太阳城、万科城市花园和丽岛紫园；百步亭花园·怡和苑和新地·东方华府的指数则微有下调。
10月楼市关键词：加息 土地供应
加息
加息是对通胀压力的直接反映：9月份，消费物价指数CPI比去年同月上涨5．2％，其中城市上涨4．5％，农村上涨6．4％。与8月份比，CPI上涨1．1％。同时，加息更是对前期宏观调控未能抑制房价上涨的强化手段。在前期针对房地产市场的一系列政策之后，全国商品房均价升13%，中部地区上涨了15．7％，同期，湖北房价同比上涨9%，多层和别墅上涨过一成，这其中的重要原因有因拆迁问题引发的冻结农业用地以及银行出台的与家庭收入挂钩的房贷政策（不超过家庭月收入的50%）缺乏可操作性有极大的关系。房价的形成在很大程度上是对未来房地产的预期，在土地供应量明确减小，需求量不可能实质减小的情况下，房价未能受到抑制就不奇怪了。
从本次的人民币存贷款利率调整表，我们可以看出：中长期上调幅度大于短期；个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅。中国进入新一轮升息周期已成为各方的共识，虽然目前的加息幅度较小，并未大幅增加已贷款人的额度，但这种远期示范效应对计划买房人的心理影响和行为控制是有一定影响的。就武汉的具体市场而言，由于武汉城市新增户数年度最保守估计也有40000户，经测算10年内年度拆迁平均为30000户，这两方面的硬需求至少为560万平方米，当前供应量小于需求量，加息对市场的主要影响是成本的增加和销售周期的变长（房地产市场上，观望态度主导将持续一段时间），房价走低的可能很小。
土地供应
武汉市土地中心有关负责人表示，根据年度供地计划，第四季度将加大供地量与供地速度，武汉土地拍卖将抛出100万平方米的大单，成片大面积的大型地块将是年末供地的主角。土地供应量的加大一方面对供求平衡起调控作用，一方面加大开发商资金的需求，从而引导开发商制定合理的销售价格以及更为科学的销售策略，盲目拿地的行为将进一步被遏制。
从整体上看，武汉市土地供应稳中有增，对控制房价过度、过快上扬有相当大的抑制作用。武汉作为8494.41平方公里的大城市，土地资源的潜力大，可调控空间充足。在合理的土地供应下，保持房地产健康发展，保持房价的平稳是可以预期的。
综上而言，就武汉市场而言，加息和土地政策的变化更多反映在心理预期改变、观望加大的层面，整体表现为销售周期加长，部分与竞争楼盘比价严重不合理的项目将有可能作出价格调整。长期而言，武汉土地供应将稳中有增，对今后房价保持稳定有积极作用。
本期我们关注的是光谷房地产板块。经过数年的快速发展，武汉———中国光谷已成为武汉一张响亮的城市名片，也是武汉房地产开发最为集中的区域之一。优良的自然环境；不断发展的道路交通网络；光谷广场、关山公园（在建）等市政基础建设的不断深入；万科、保利等大的地产公司重兵囤积大大提升该区域楼盘的品质，使该区域的房价在过去四年不断攀升。在该区域的带动下，洪山地区的楼盘均价由2000年3月份的1746.35元/平方米，涨至2004年第三季度的2832.99元/平方米，每平方米平均上涨了1086.64元，涨幅达62.22%。
作为我国的光电子产业基地，光谷范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，7个国家工程技术研究中心，20多万名各类专业科技人员，据预测，未来5年“光谷”地区居住和工作总人数将达到15万-20万。根据开发办今年上半年统计显示光谷地区（含东湖开发区和庙山地区）大盘过于集中，总建设规模在600万平方米以上，按人均40平方米测算，可以容纳近15万人。不断上升的房价和微妙转换的区域供求关系使未来该区域的竞争将日益激烈。
高科技的产业基地特征决定了光谷片区项目主流消费群体为高知高教人群，光谷的项目不约而同的推崇文化氛围的营造。保利花园“香樟树下。美好人家”和谐、自然的景观文化，金地·太阳城温馨家园的邻里文化，武汉万科城市花园推崇的美式BLOCK的生活方式，都希望能够为客户营造人性化的舒适生活。其他公司的楼盘也纷纷效仿，不断在概念上创新。可是部分项目忽视对产品本身的把握，忽视高知高教人群理性的消费习惯，舍本求末的概念营销只可能导致销售的停滞。万科城市花园品质的严格管理、品牌学校的引进；金地·太阳城商业配套的规划、物业细致周到的管理；保利花园按照国家康居示范工程的高人居标准进行规划设计，无不体现品牌公司在配套、服务、品质上的高层次追求。
可以预见的是，未来能够在光谷片区的竞争中立于不败之地的一定是以客户为中心，以产品制胜的品牌地产企业。 |
