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1.申请购房贷款人应具备的条件
（1）年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明；
（2）交齐首期购房款；
（3）有稳定合法收入，有还款付息能力；
（4）借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；
（5）所购二手房的产权明晰，符合北京市政府规定的可进入房地产市场流通的条件；
（6）所购房屋不在拆迁公告范围内。
（7）贷款银行要求的其他条件。
2.贷款申请人需提交的资料
（1）买卖双方填写的《购房抵押贷款申请表》；
（2）买卖双方签订的《购房意向书》；
（3）收入证明；
（4）身份证和户口簿及婚姻状况证明；
（5）配偶身份证；
（6）若购房人为企业法人的，需提供法人营业执照、代表人证明书、公司章程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料；
（7）若购房人无北京市常住户口，还需提供暂住证及北京市房地产交易中心开具的证明文件。
（8）售房人的有效的法人营业执照、代表人证书等文件。
3.贷款担保
目前，商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择，这三种贷款担保方式为住房抵押、权利质押和第三方保证，借款人可以根据自己情，选择其中一种。
以住房抵押作贷款担保：贷款银行可接收的抵押物有：所购买的住房、自己已经拥有(有产权)的住房。如果借款人以所购住房作抵押，按贷款银行的规定，则不需要对抵押物进行评估，对借款人来说，可以节省一笔评估费用，如果以自己已经拥有产权的住房作抵押，该抵押物则需要经过银行指定的评估机构进行评估，抵押人需要支付一笔评估费用，目前评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费的。以住房作贷款担保，借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机关办理抵押物登记手续，抵押登记费用由借款人承担，借款人选择抵押作贷款担保方式，还需按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷款保证保险，并明确贷款银行为本保险的第一受益人，保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款的全部本息，抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人承担。采取抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用如果借款人经济条件较为富足，这种方式是较为理想的选择，也是银行最愿意接受的贷款担保方式。
以权利质押作贷款担保：银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公正费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。
以第三方保证作贷款担保：此种方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人，按照贷款银行的规定，保证人必须为企业法人，为借款人提供贷款保证为不可撤消的连带责任保证，借款人选择这种担保方式，首先要了解银行认可的第三方法人保证人需具备的条件，从银行的有关贷款规定来看，借款人要提供第三方法人的营业执照复印件；第三方法人能独立核算，自负盈亏；有健全的管理机构和财务管理制度，有相当于AA级以上的企业信用等级；在建设银行开有存款户；无重大债权债务纠纷等。若第三方法入不符合这些条件或不符合其中任何一条，都不能通过贷款银行的审查，虽然资信好的非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工提供贷款担保，但需要贷款银行认可才行。选择第三方保证作贷款担保有一定难度，首先第三方法人是否愿意做这种承担连带责任的保证人；其次，第三方法人做承担连带责任的保证人的资格是否会被银行认可。因此，对大多数购房借款人来说，这种方式不易成功，当然产权单位按照房改政策出售公有住房，愿为职工提供贷款担保外，这里仍存在银行对担保资格审查的问题。
4.如何签订房地产保险合同？
办理房地产保险，应由投保人与保险人签订保险合同。具体程序是：
第一，填写投保单。投保单的内容有：投保人的名称、投保日期，被保险人或受益人的名称。保险标的名称和数量，保险责任起讫时间，保险价值和保险金额等。投保单是投保人在保险公司申领的作为保险接受投保依据的文件。
第二，签发保险单。保险人在收到投保人的投保单后，应对投保单的内容逐一审核并实地勘查，在确定符合保险条件后可签发保险单。
第三，收取保险费。投保人应按规定的保险金额、保险期限和保险费率向保险人如期缴纳保险费。房地产保险合同也可由双方的委托来办理，如抵押房地产保险可委托银行办理。 |
