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赵先生问：
我和开发商签订了商品房买卖合同，并交付了所有款项，在合同约定的交房期限内，开发商称必须预先交纳物业管理费，才能办理入住手续、拿钥匙，否则拒绝交付。请问：开发商的这种做法是否合理？是否有相关的法律依据？
律师解答：
1、如果开发商在工商注册登记时在经营范围中有物业管理的内容，以自己的名义进行物业管理活动，且您事先与开发商在房屋买卖合同中有约定，即房屋交付的前提条件之一必须是您交了物业费才能给钥匙，那么这种事先约定应该是合法有效的，双方应按事先的约定履行合同，开发商不承担违约责任。
2、如果合同中没有事先约定交纳物业费作为房屋交付的前提，那么应该按照您与开发商之间在房屋买卖合同中的约定进行房屋交付，只要符合双方约定条件，开发商就应该将房屋按时交给您，而不应附加任何条件，否则，开发商拒绝交房是一种违约行为，您可以依照合同约定，通过法律途径追究开发商的违约责任。本案中如果开发商委托物业公司来办理房屋交接手续，则视为开发商在向您履行交付义务，物业公司代理行为的结果应由开发商来承受。而物业公司的代理事项仅仅限于房屋交接手续的办理，对于物业管理费用的收取则应依据业主与物业公司签订的物业管理合同来履行。物业管理公司的代理交房行为与物业服务行为是两种不同的法律关系，不能混为一谈。 |
