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政府在房地产市场中究竟应扮演什么样的角色?这是深圳业主维权“明星”邹家健近年来思考较多的一个问题。今年“3·15”前，这位曾获2004年全国“3·15”贡献奖提名的深圳景洲大厦业委会主任，结合自己的经历和观感，对记者谈起了他思考的结果。他认为，房地产市场需要的是服务型政府。
政府部门不应主动介入民事事务
“我们一般不主动介入小区的民事事务。”香港一位公务员说的这句话，邹家健至今记忆犹新。
2003年9月，邹家健曾专程去香港考察房地产市场。在香港行政署油尖旺区办事处门口，他看到很多服务性质的房产广告、招贴和一些可以免费索取的光盘，“感觉就像卖手机的服务机构”。
该办事处一位公务员在了解邹家健的来意后介绍说：“如果业主不找我们，我们一般不主动介入小区的民事事务，因为这样做容易搞乱市场。另外，如果什么都介入，我们的人手也不够，而增加人员又会增加纳税人的负担。”
对比之后，邹家健得出了这样的结论：“内地的某些政府机构可能对权力职能考虑得多一些，对服务职能考虑得少一些，尤其是平等服务。”他认为，政府应该保持一种中立的态度来处理市场中的事务，而不是主动介入市场。
2001年，景洲大厦业委会炒掉原先开发商下属的物业管理公司后，决定自己选择新管家。然而，深圳市住宅局却要求他们通过招标形式进行选择。然而，在9名招标组成员中，该业委会只占3个名额，其余都是主管部门划定的专家代表。
“这些专家，大都是房地产公司和物管公司的经理人员。”邹家健说。招标前，住宅局还圈定了5家候选公司。结果，业主大会投票表决胜出的公司没有中标，最后中标的公司在业主大会表决时比前者少150票。
邹家健认为，上述实例就是政府直接介入市场的表现。“其实，国家招投标的管理办法早已明确规定，私人物业不在国家招投标的范围之内。”邹家健说，“私有财产的物业管理服务和招聘完全没有必要采用强制招标的办法。”在他看来，强制招标“直接侵害了全体业主的共同利益”。
寻找各方的利益平衡点
反思国内房产维权的历程，邹家健提出个“三段论”：第一阶段，消费者往往采取一些过激的方式，比如挂大幅标语、静坐、游行等；第二阶段，消费者日趋理性，主要通过法律途径维权，但败诉者居多；第三阶段，消费者与房地产商、物业管理公司达到“三赢”局面，形成“和谐社区”。他认为“目前我们还处于第二阶段”。
这几年，邹家健一直在探索迈向“第三阶段”的路径。他说：“业主、房地产商和物管公司是三个对立的矛盾体，我们也想像政府立法那样，在三者之间寻找一个平衡点，尽可能地平衡各方的利益。”
据邹家健介绍，上述招投标活动结束一段时间后，景洲大厦又按《物业管理条例》的指引，由全体业主投票选聘了新的物管公司。今年他们又实行了“包干制”，改变了传统的物业管理结算模式。
“从明晰小区产权入手，采用经济合同方式，按照市场经济运作规则，来约定房地产商、物管公司和业主之间的权利和义务，违约的一方受到政府公正地处罚。”这就是邹家健理想中的平衡点。
这里要面对的一个问题是：无论是信息的平衡，还是选择的权利，消费者都处于明显的弱势地位。作为相对强势的一方，房地产商、物管公司怎么才能自愿与消费者取得平衡?
邹家健已意识到了这一点。他说：“目前房地产还属于卖方市场，消费者要买房，除了找开发商很难有别的选择。而消费者在买房时往往会迫于无奈而默许开发商设置一些‘霸王条款’。这些条款上了法庭后往往就成了对开发商有利的证据，消费者只能败诉。”因此，他建议“政府对弱势群体的需求给予适当扶持”。
政府应通过服务增加消费者选择的空间
如今，各种“黄金楼盘”、“十佳楼盘”的评选，充斥著很多媒体的版面。房地产商或中介机构也常常发佈一些有关市场状况的预测报告。对此，邹家健质疑道：“这些信息权威吗?可能做到公正吗?”
“这种现象的存在，说明我们的政府部门监管不到位，执法的力度也不够。”邹家健认为，“政府有关部门应组织权威人士制作服务性质的年度房地产预测报告，併免费发放给公众，以弥补消费者信息不足的弱势。”
对于当前媒体热炒的“个人合作建房”，邹家健认为“这不可能成为一个主流，但可以作为一种尝试”。在他眼里，各种房地产纠纷以及有关房地产问题的争论，根源就在于消费者缺乏选择的权利。要想解决这些矛盾，必须增加消费者选择的空间。
为此，邹家健建议政府在引导企业合作建房的同时，直接向消费者提供更多的微利房、廉租房。他认为，政府如果采取这样的措施，就能给消费者提供更多的选择机会。因为在这种情况下，当房地产商将房价抬得很高时，消费者才敢于用脚投票，选择不买，“也只有这样才能让更多的消费者安居乐业”。
邹家健还提出具体的建议：“福利房、微利房应该只租不卖，以低租金让没钱的、钱少的人住得起房。”
邹家健以前就住在深圳市政府公务员住的一个微利房社区里，他拿自己举例说：“我来深圳很多年了，开始买不起商品房，先是租然后是买这种微利房。后来我的经济状况改善了，想住得宽敞点，就会去买商品房。但之前我会把微利房卖掉。我因此赚到了差价，可政府的资源、政府的补贴救济却损失了。”因此他认为，在当前社会流动性日益增强的背景下，政府提供福利房、微利房只租不卖，才能营造出良性的市场循环。 |
