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3月17日央行上调房贷利率的消息发布之后，社会反映异常热烈。
可以说，这次央行的3•;16政策，最主要的目的就是要落实温家宝总理在今年政府报告中提出的平抑国内房地产价格过快上涨。而不是象不少房地产开发商所说的那样，加息如此温和对投资房地产者及高端的购房人群影响不大，而影响最大是那是中低端的购房者。因为，后者在乎加息成本上升对其购买之影响。更有媒体说，这次房贷门槛升高就是针对中低收入者购房而来。其实，这是对央行3•;16政策的严重误导。
因为，3•;16政策对房地产市场影响可以分以下几个方面：购买投资者、购房自住者、商业银行、房地产开发商。对于购房投资者，利率的上升，自然是增加他们投资之成本，由于住房的流动性差、交易成本高，当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波动时，住房投资行为就一定会谨慎从事。在这意义上，对未来住房投资需求会有很大的抑制作用。
对购房自住者来说，又可以分为两种类型，一是已购买房子的人，利率的上升，自然是增加了他们还贷成本。当央行出台加息政策时，他们只能被动的接受，否则，他就得采取或是提前还贷或是采取家庭住房重组、资产重组等方式来减少还贷负担。
二是没有购房并计划进入房地产市场的人。对于这些有人来说，目前市场上流传着一种似是而非错误的说法，即就是利率的上升，使得一些中低收入者购房的愿望越来越渺茫。在这里为什么说是似是而非的说法呢？关键的问题就在于，这种说法是在一个前提假定下讨论的：即今后的住房价格或是上升或是保持现有水平。如果是这样，央行要出台3•;16政策来平抑国内房地产市场过快上涨价格吗？而且既然已经有决定要平抑过高的房价，房价下跌也就是必然了。假定房价下跌、利率上升，两者同时变化，那么哪一者变化更为明显呢？更具体地说，本金与利率相比，两者同时变化哪一者变化大呢？这不是明显的道理吗？
更为重要的，利率快速上升，资金成本的增加，个人住房需求就会改变目前这种虚假繁荣而理性化。如果住房一旦理性化，整个市场住房需求就会下降，房价下降也就不可能避免。一旦房价下降，住房需求就会进一步减少，房价会进一步下降。这样的一个循环房价向下走就不避免了。在这种情况下，个人购房本金更是会快速下降。本金的迅速下降，利率上升重要吗？本金的快速下降，不正是为广大中低收入民众购买创造条件吗？所以，希望广大民众不要受房地产商误导，只要把本金与利率关系理清楚，谁是谁非不是很清楚吗？
还有，这次房贷政策调整不仅在于让优惠利率回归到同期商业贷款利率水平，而且要实行下限管理。对于后者，就是说，今后个人房贷利率不会仅固定在央行所管制的基准利率上，而是会由商业银行根据贷款人的信用状况、收入水平、还贷能力等方面来确定个人住房贷款利率高低。如果一个人信用不好，在记录上有污点，那么他所付出的贷款成本就会高。如果银行审查发现个人的未来收入不确定，同样也会提高现行个人贷款利率等。也就是说，这次调整个人住房贷款利率不仅在数量上调整，而是在机制上改革，让各商业银行根据不同的贷款人选择不同的利率水平。在这种情况下，一是出于商业银行自己的利益考虑，一是出于个人贷款者审核加严，个人住房贷款利率水平提高也就不可避免。在这种情况下，必然让虚假的个人住房繁荣的需求得到有效抑制。特别是从长期看，这种贷款运作机制将改变银行个人贷款行为，把一些过度投机房地产、一些信用不好的购房者拒之门外。
总之，央行3•;16政策就在于如何来平抑国内过高的房地产价格，尽管这次的政策十分温和，但央行一定会有密切关注，来看民众对此政策的反映，然后再采取新的对策。同时，这也表明政府对平抑国内过高的房价能力与信心，而不是房地产开发商所说的影响不大，而且估计还会有新的相关政策出台。对于这次政策出台是否有利中低收入民众，并不是如房地产商所误导的那样，民众只要想本金与利率变化的关系就知道利率的上升正是为民众购房创造条件。这样简单的常识，希望民众好好想想，不要误解3•;16政策。 |
