|
“我的购房合同上写明是2004年10月份交房，可是到现在开发商也没有交房，请问我应该怎么办？开发商应该向我赔偿吗？”
“今年2月份开发商要我们一期的业主去收房，可是开发商并没有相关部门出具的可以交房的资质证明？如果我们收房后出现了质量问题该怎么办？”
……
本刊“帮您打听”及“房产纠纷实录”栏目的服务热线频频响起，而这其中有近八成都是有关交房以及房屋质量问题的咨询和投诉。为此，湖北首义律师事务所的熊学军律师应本刊之邀就购房者关注的焦点问题答疑解惑，为您维护自身权益提供合法依据。
逾期交付
常见原因:商品房逾期交付现象实践中非常普遍，究其原因，由于房地产项目的具体情况不同，原因也五花八门，但概括起来可以分为两类：一类是不可归责于开发商的原因，另一类是可归责于开发商的原因。
不可归责于开发商的原因，指法律规定或者合同约定的允许延期交房的原因。法律规定允许延期交房的原因，指不可抗力，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如发生水灾、地震、战争、政府管制等，影响工程施工进度，进而导致商品房逾期交付。合同约定的允许延期交房的原因，指当事人在商品房买卖合同中约定的可以延期交房的原因，常见的有如下两类原因：（1）不可归责于开发商的客观原因，例如工程施工过程中遭遇重大技术困难，致使工期拖延；因不可归责于开发商的政府或政府主管部门的行为导致与商品房交付使用有关的证件颁发迟延等。（2）可归责于购房者的原因，例如购房者未付清房价款（包括建筑面积增加部分的房价款），导致开发商行使顺序履行抗辩权，拒交房屋；购房者未及时受领房屋，导致交房延期等。
可归责于开发商的原因，指法律规定或者合同约定的允许延期交房的原因之外的原因，实践中此类原因主要包括：（1）工程施工延误；（2）设计变更，导致工期延误；（3）施工过程中遭遇外界干扰，导致工期延误；（4）开发商未能及时取得房屋竣工验收备案证明，导致房屋无法交付；（5）开发商交房时设定不合理的交房条件，如要求签订物业管理合同并缴纳一定月份的物业管理费，要求交纳不合理的配套费，遭到购房者反对，导致房屋无法交付；（6）由于房屋存在严重影响正常使用的质量问题，购房者拒收房屋，导致延期交付。
可归责于开发商的原因发生后的处理：此类原因发生后，开发商应依据合同约定承担逾期交房的违约责任。合同对违约责任约定不明的，购房者可以催告开发商在三个月的合理期限内交房，逾期仍未交房的，购房者有权解除合同。处理办法:不可归责于开发商的原因发生后的处理：（1）不可抗力发生后，开发商应当在合同约定的时间内书面通知购房者，并应当在合理期限内提供证明。视不可抗力的影响期限，开发商可相应延期交房，且无需承担违约责任；如导致合同无法履行，双方均可解除合同，互不追究违约责任；但开发商逾期交房后才发生不可抗力的，不能免除责任。（2）合同约定的允许延期交房的原因发生后，如果此类原因属于不可归责于开发商的客观原因，需延期交房的，开发商可视其影响期限，相应延期交房，并在合同约定的时间内书面通知购房者，且无需承担逾期交房的违约责任；如果此类原因属于可归责于购房者的原因，则逾期交房的责任由购房者承担，而与开发商无关，开发商还可依合同约定追究购房者的违约责任。
可归责于开发商的原因，指法律规定或者合同约定的允许延期交房的原因之外的原因，实践中此类原因主要包括：（1）工程施工延误；（2）设计变更，导致工期延误；（3）施工过程中遭遇外界干扰，导致工期延误；（4）开发商未能及时取得房屋竣工验收备案证明，导致房屋无法交付；（5）开发商交房时设定不合理的交房条件，如要求签订物业管理合同并缴纳一定月份的物业管理费，要求交纳不合理的配套费，遭到购房者反对，导致房屋无法交付；（6）由于房屋存在严重影响正常使用的质量问题，购房者拒收房屋，导致延期交付。
因可归责于开发商的原因导致逾期交房的，购房者可以与开发商协商解决，如协商不成，可根据合同中约定的争议解决方式向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。但无论是向法院起诉还是申请仲裁，购房者均需注意如下问题：（1）符合法律规定或合同约定的解除合同条件的，购房者如选择解除合同，应书面通知开发商，并在解除权行使期限内行使此权利（合同约定了解除权行使期限的，从其约定；未作约定的，应当在达到解除合同条件之日起一年内行使；如果开发商已催告购房者明确是否解除合同，则购房者应当在三个月的合理期限内行使解除权），否则将丧失解除权，不能解除合同，而只能要求开发商继续履行合同并承担违约责任。（2）符合解除合同条件，购房者选择继续履行合同的，或者逾期交房尚未达到解除合同条件的，购房者可按合同约定追究开发商逾期交房的违约责任。
质量问题
商品房质量问题，关系到购房者切身利益，是房地产领域消费者投诉的热点问题之一。那么，在商品房出现质量问题后，购房者该如何正确维护自己的合法权益呢？
1、首先应查清导致商品房出现质量问题的原因。
因开发商施工质量问题导致商品房出现质量问题，开发商应承担责任，但如因购房者自己的原因（如使用不当或装修不当）、不可抗力及其他不可归责于开发商的原因所致，则开发商不应承担责任。因此，查清导致商品房出现质量问题的具体原因，很有必要。实践中，判断商品房出现质量问题是否因开发商施工质量问题所致，有时候凭直观就可判断，有时候凭直观则很难判断，需用进行鉴定。例如卫生间漏水，在楼上的业主装修、改造过卫生间的情况下，就很难判断漏水是因开发商施工质量问题所致还是因楼上的业主装修、改造卫生间不当所致，只有通过鉴定才能发现真实原因。
2、因开发商施工质量问题导致商品房出现质量问题的，应查清质量问题是否发生在商品房保修期内。
我国实行商品房质量保修制度，除地基基础及主体结构保修期为设计文件规定的合理使用年限外，其他项目保修均有期限的限制。关于商品房项目的保修期，国家规定有最低保修期，开发商制定的《住宅质量保证书》承诺的保修期不得少于国家规定的最低保修期。因开发商施工质量问题导致商品房出现质量问题，如发生在保修期内，开发商应承担责任；如发生在保修期届满后，开发商不承担责任。
3、因开发商施工质量问题导致商品房在保修期内出现质量问题，需区分质量问题对房屋正常使用的影响程度，分别处理。
因开发商施工质量问题导致商品房在保修期内出现质量问题，严重影响正常使用的，购房者有权解除合同，并要求开发商赔偿损失。实践中，此类严重质量问题一般包括：（1）房屋地基基础及主体结构经鉴定不合格；（2）室内环境质量经检测不合格的（指室内建筑、装饰材料的放射性指标超过规定限量，室内空气中氡、游离甲醛、苯、氨及总挥发性有机化合物的浓度超过规定限量）；（3）房屋净高不符合工程建设强制性标准；（4）房屋外墙、顶棚大面积或多处渗漏水，严重影响正常使用的；（5）房屋存在严重影响正常使用的其他质量问题。
因开发商施工质量问题导致商品房在保修期内出现质量问题，未严重影响正常使用的，购房者不能要求解除合同，只能要求开发商负责保修。开发商拒绝修复或者拖延修复的，购房者可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
层高缩水
商品房层高缩水纠纷如何处理，由于我国现行立法无具体规定，而合同当事人由于种种原因，往往在商品房买卖合同中没有约定，导致此类纠纷的处理无法可依。
赔偿依据:在房屋建造标准相同的情况下，商品房销售价格主要受地段、配套设施状况及供求关系等因素的影响，商品房层高对商品房销售价格的影响不大，甚至微乎其微。开发商在开发某个项目时，允许建造的商品房总面积已确定，开发商并没有因为层高缩水而可以建造更多面积的商品房销售，而商品房销售是按房屋建筑面积计价的，不是按房屋层高或体积计价的，开发商因为某种原因导致商品房层高缩水，除了节省一些工程造价外，并未因此获得其他的额外利益。
商品房实际层高如符合工程建设强制性标准，层高缩水一般而言对业主使用房屋的影响不大。但也应区分不同类型的房屋，具体情况具体分析。就住宅及写字楼而言，室内上层空间的利用价值不大甚至无利用价值，层高缩水对业主的影响主要是可能产生空间压抑感。而这种空间压抑感是一种精神体验，是否存在因人而异，即使存在也无法用金钱来衡量；对于商铺，层高缩水不仅可能产生空间压抑感，也有可能影响房屋的使用价值，因为业主可能会利用室内上层空间，层高缩水对业主使用房屋可能会产生一定的影响，但是否有影响及具体影响程度，也应具体情况具体分析。商品房实际层高如不符合工程建设强制性标准，层高缩水对业主使用房屋影响较大，甚至产生严重影响。
商品房层高缩水属于违约行为，开发商应承担违约责任。由于不能强制要求开发商将层高恢复到约定层高，业主只能要求开发商赔偿损失。业主在索赔时，需证明所受损失的具体金额，但往往无法证明这一点。
处理方法:在商品房买卖合同对于层高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，围绕上述问题的处理，出现了如下几种有代表性的观点：
方法一：按层高缩水比例赔偿
此观点认为，应按层高缩水比例确定赔偿额，具体计算公式如下：赔偿额=层高缩水比例×房价款。笔者认为此观点不能成立，理由如下：（1）既没有法律依据，也没有合同依据，而且有悖于现行法律规定及合同约定。因为无论是按现行法律规定还是按合同约定，商品房是按建筑面积计价的，并不是按层高计价的。（2）缺少合理性。商品房层高对商品房销售价格的影响不大，甚至微乎其微，将层高作为影响商品房销售价格的关键因素，显然与事实不符。
方法二：按体积缩水比例赔偿
此观点认为，应按商品房体积缩水比例确定赔偿额，具体计算公式如下：
赔偿额=体积缩水比例×房价款。此观点实际上为上一种观点的翻版，同样不能成立，具体理由同上。在此需强调的是，人类使用房屋，主要利用的是室内下层空间，人类是在楼板、地板之上从事各种活动，不是飘浮在室内从事活动，故此观点更经不起推敲。
方法三：自由裁量说
此观点认为，在现行法律没有规定、合同也没有约定层高缩水如何处理的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，根据个案情况，酌情裁决一定金额的赔偿金。此观点被全国许多法院所采用，从全国已公开的判例来看，与房价款总额相比较，法院对层高缩水判赔的金额都是象征性的，根据层高缩水程度及房价款大小，法院判赔的金额从几千元至1万余元不等。笔者认为，此观点尽管有一定的合理性和合法性，但在业主实际损失无法确定的情况下，法院行使自由裁量权判赔一定金额实际上有悖于《合同法》上述立法精神。而且，由于是根据个案情况行使自由裁量权，故法院或仲裁机构个案判赔的金额具有不确定性。
笔者认为，在我国现行法律框架下，以开发商因层高缩水节省的工程造价及利息（从业主付清房价款之日起算，按存款利率计息）作为赔偿标准，更为公平、合理，而且符合现行立法精神。在现行法律框架下，如果因业主无法证明其因层高缩水所受损失的具体金额而不予判赔，无疑是对业主的不公平，也有违法律的基本原则。如果由法院或仲裁机构行使自由裁量权，判赔一定金额，而不考虑开发商节省的工程造价及利息，要么因判赔金额超过开发商节省的工程造价及利息，对开发商不公平，要么因判赔金额低于开发商节省的工程造价及利息，偏袒了开发商，对业主不公平。在此情况下，以开发商因层高缩水节省的工程造价及利息作为赔偿标准，对双方都公平，也易于为双方所接受。 |
